戸建て投資で起こりやすい失敗事例【初心者必見】
今回は戸建て投資で起こりやすい失敗事例についてお話します。
購入後の想定外の出費
購入後に想定外の出費がかかると聞いたことはありませんか？
中古戸建てのトラブルとして意外と多いのが、隠れたる瑕疵の存在です。
購入後にシロアリの被害や雨漏りが見つかったり。
住み始めてみたら家の傾きに気付いたりという事例はよく耳にします。
何故こうした不具合を購入時に発見することができないのでしょう。
建物に重大な影響をもたらすこれらの欠陥は、
基礎や柱など素人が目視で確認するのが難しい箇所に存在しているのです。
なので、このような瑕疵を即座に見抜くことは、素人には非常に困難なのです。
地盤沈下などに起因して家が基礎から傾いてしまっているようなケースでは、
補修に多額の費用が掛かることが予想されます。
販売図面の備考欄に「傾きあり」との記載がある物件は、
いくらお買得に見えても購入を見送ることをおすすめします。
実際に、「ワークショップ」ではこのような相談や質問にもお答えしていますのでお気軽に参加してみてください。
参考：【初心者】戸建投資を成功させるには【今からはじめる不動産投資】
営業マンが勧める掘り出し物は失敗物件！？
不動産所得でアーリーリタイアメントを夢見る、初心者の方が実際に体験されたお話を紹介します。
その方は、融資を組んで不動産投資をすることが不可能で、
格安の収益物件を探していました。
当初、中古の区分マンションの購入を検討していましたが、
自分がいいと思う収益物件はどうしても予算が足りずになかなか購入ができませんでした。
コツコツと不動産投資の本を読みながら勉強しつつ、
休日になれば安い区分マンションを探して不動産屋を回る毎日でした。
数ヶ月後、ある不動産会社の営業マンから声を掛けられたのが、
ある私鉄沿線の駅から徒歩10分圏内にある中古の戸建物件でした。
その営業マン曰く、自分のお得意様のお客様から泣きつかれて
どうしても売って欲しいと言われた物件だそうです。
その物件の価格は600万円。築40年。
マイホームなので築40年とはいえ内部はキレイにリフォームされ、
外壁もきちんと塗装されて修繕の問題もなさそうでした。
最悪、更地にして土地を売ればいいと考え物件を購入することに決めました。
ところが、重要事項説明の時に「私道持分」の話が出てきました。
この物件の前面道路は私道で持分がありませんでした。
私道持分がないと、道路の掘削や車両の通行に私道所有者の許可が必要になります。
しかし営業担当の話を聞くと、
私道のトラブルで大きな問題になった事例はなかったとのこと。
営業マンの話を信用して、その場で即決することにしました。
購入後、すぐに入居者も決まりスタート初月から家賃収入を得ることができました。
アーリーリタイアメントにはほど遠いですが、
少しでも家賃収入が得られたことで満足をしていたのです。
ところが、1年後に私道の所有者だった方が亡くなり、
その息子が私道の所有者になった頃からトラブルが表面化しました。
1年間入居してくれた人が退去し、
新たに入居者が引っ越しでトラックを物件の真ん前まで乗り入れた際、
私道の所有者が烈火のごとく怒り、車両通行の通行料まで請求されたというのです。
さらに問題はそれだけに留まりませんでした。
浄化槽の維持費が高かったため下水道に変えることにしました。
そこで私道の所有者に掘削の許可を取りに行ったところ、
何と承諾料を請求されてしまったのです。
承諾料だけで数百万円とのことで、下水道にすることを諦めざるを得なくなりました。
更に、通りにくいように私道に植木を置くなどの嫌がらせ行為を受けるようになり、
私道の所有者との近隣トラブルに頭を悩ませてもう解決の糸口も見つからない。
物件を売却することも考えたのですが、
売ろうと思っても私道持分がない物件はそもそも売りにくいというのが実情です。
最近では、入居が決まってもすぐに退去になってしまうので
ほとんど家賃収入を得られていないとのことです。
参考：【自由な人生】不動産投資の基本＆家賃収入で生活する幸せ【初心者】
まとめ
失敗事例を学んでおくことは非常に重要なことです。
事前に把握しておくことで、回避できる可能性があります。
常にアンテナをはって情報収集を心がけましょう。
最近は不動産投資の中でも、
築30～40年ほどの築古の中古一戸建て投資に人気があると言われています。
都内の主要な私鉄沿線の最寄り駅徒歩15分ぐらいの築古の中古戸建物件ですが、
状態や土地の広さにより数百万円から購入できる物件もあります。
中古の戸建て物件をベースに、資産を何十倍になったメガ大家さんも少なくありません。
注意すべきポイントを整理し、今後の戸建て物件投資に生かしていきましょう！
困ったときは、ぜひお気軽にお問い合わせくださいね。問題をクリアにしていき、取り組んでいきましょう！
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